Konkrét eset, általános probléma

A Telex legfrissebb riportjában a Forest Hill lakóparkfejlesztése körül kutakodott, hogy rávilágítson egy általános, évek óta jelentkező problémára az újlakás-piacon. A Forest Hill lakóparkot, annak minden előszerződésben megvásárolt lakásával, eredetileg 2018-ban kellett volna átadni, a projekt viszont azóta is csúszik. Az átadást nehezítette, hogy a kivitelező cég közben csődeljárás alá került, valamint 2020 tavaszán ugyebár beállt a pandémia is, azóta pedig idén az alapanyagárak és a munkaerőköltségek is elszálltak.

A fejlesztő végül idén értesítette az előszerződéses ügyfeleit, hogy a szerződésbe foglalt vis maior helyzet beállta miatt elállnának az előszerződésektől, de felajánlották a vevőknek, hogy ráfizetés ellenében - amivel még mindig a piaci ár alatt maradnának az ingatlanok - megtarthatják elővásárlási jogukat és a szerződésből kikerül a vis maior kikötés. A fejlemények érthető módon feldühítették a vásárlókat. A helyzet csak részben tekinthető megoldottnak, hiszen a vevők 96 százaléka ezek után vagy elállt, vagy elfogadta az előszerződés-módosítást a magasabb árral, de 4 százalék (egészen pontosan 3 vevő) továbbra is függő helyzetben van.

A Forest Hill-i eset további részleteibe most nem mennénk bele, hiszen fontosabb az általános kép, ami a történetből kirajzolódik.

Az újlakás-piacon nagyon népszerű szerződési forma az úgynevezett elővásárlási szerződés, melynek segítségével már a tervasztalon lecsaphatunk egy lakásra. A konstrukció előnye, hogy a piaci árnál jóval alacsonyabban szerezhetünk lakást, azonban ennek az az ára, hogy csak évekkel később, a lakás elkészültekor költözhetünk be.

A szerződésforma persze nem csak a vevő számára jár előnyökkel és kockázatokkal. Az eladónak papíron veszteség a lakás piaci árnál olcsóbb eladása, azonban neki szüksége van erre, hiszen a minél nagyobb elővásárlási aránnyal tudja biztosítani a bank felé a tőle kapott kölcsön fedezetét (a lakópark-projektek túlnyomó része ugyanis külső forrásokból, általában hitelekből valósul meg - a banknak pedig szüksége van valami fedezetre a kihelyezett hitele mögé). A kockázat természetesen az eladói oldalon is megjelenik az elővásárlási szerződéseknél, hiszen ha a kivitelezés során emelkednek a költségek, azt már nem tudják beépíteni az árakba - hacsak nem hivatkoznak vis maiorra és elállnak a szerződéstől.
Az igazi ingatlanpiaci horrorsztorik

A fejlesztő az építkezés emelkedő költségeit csak egy darabig hajlandó benyelni, egy idő után azonban az előszerződések módosítása felé fordul. A Duna House (a Forest Hill fejlesztője) is a szerződésbe előre lefektetett vis maior helyzetre hivatkozva állna el a kontraktusok elől, amibe jelen esetben olyan körülmények is beletartoznak, mint az árvíz, a tűzvész, de a munkaerőhiány, a jogszabályok változása vagy a kedvezőtlen időjárás is. A jelenség viszont, ahogy azt a bevezetőben is megírtuk, már régóta okoz problémákat a piacon.

A témával évekkel ezelőtt foglalkoztunk utoljára, amikor olvasói tapasztalatokon keresztül mutattuk be, milyen helyzetekkel is kell számolni elővásárlás esetén. Az alábbi történet péládul 2018-ból származik:

Olvasónk 2016. szeptemberében kötött szerződést egy budapesti, Zuglóban található projektben egy lakásra, ahol az építkezés elkezdődött, az átadást pedig 2017 végére ígérték. 2018-ban végül, miután olvasónk már többször is sikertelenül kereste telefonon a fejlesztőt, az eladó jogi képviselője két lehetőséget vázolt a vásárlónak: vagy a fejlesztő visszavásárolja tőlük a lakást, és kifizeti a korábban befizetett részleteket, vagy befejezi a lakást - további 5,5 millió forint fejében. A fejlesztőcég ügyvezetője levélben közölte ugyanis, hogy a munkaerőhiányra hivatkozva a szerződés ellehetetlenült. Amennyiben ezt a pénzt nem fizetik meg, az eladó 5 hónapon belül visszaadja a korábbi olvasónk által befizetett részleteket.

Olvasónk szerint azonban ezzel jelentős veszteséget szenvedtek volna, mivel a 2016-os árakhoz képest a 2018-as piacon csak egy jóval kisebb lakást vásárolhattak volna az adott összegből.

A fenti eset megírása után több olvasónk is hasonló problémákkal jelentkezett, ahol szerintük a fejlesztő különböző okokra hivatkozva akarta őket kitenni elővásárlási szerződésükből, hogy a közben megemelkedett ingatlanárak mellett újra értékesíteni tudják a lakásokat.

A fejlesztők és vásárlók között viszont nem mindig csak a megemelkedett költségek okoznak problémát. Volt olvasónk, akinek a fejlesztő nem volt hajlandó az olvasónk igényei szerinti burkolatot beépíteni, de burkolat nélkül sem adta át a lakást, így a vevőnek az átadás után azonnal fel kellett bontania a burkolatokat, hogy kicserélje olyanra amilyet ő akart. Találkoztunk olyan esettel is, ahol az előre megvásárolt lakás végül 10 négyzetméterrel nagyobb lett, mint az a szerződésben meg volt határozva, az eladó ezért pedig további 5 millió forintot követelt a vevőtől.
Mi lehet a megoldás?

Ugyan a fejlesztőnek sokszor jogos, hogy emelni akarja az árat, hiszen egy ponton túl a megemelkedett költségek mellett valóban súlyos veszteségeket könyvelne el a cég, azonban a jóhiszeműségnek is van egy határa. A telex riportjában több fejlesztőt is megkeresett, hogy ők mit tapasztalnak, hogyan szokás ezeket a helyzeteket megoldani. A válaszokból kiderül, hogy az ingatlanprojekteket nem véletlenül végzik mindig külön projekttársaságok, ha nagyon elszaladnának a költségek, sokan egyszerűen nem fejezik be a projektet. Vannak, akik önerőből fejlesztenek, így ők nem szorulnak rá az elővásárlásra és örülnek, ha valaki eláll a szerződéstől például csúszás miatt. Megint mások elmondásuk szerint eleve olyan szerződést kötnek, amik lehetőséget adnak az áremelésre.

Ami azonban talán a legérdekesebb, az az a megoldás, amit nyugaton is alkalmaznak: Doron Dymschiz, a Duna House Holding Nyrt. társvezetője szerint tőlünk fejlettebb ingatlanos kultúrával rendelkező országokban a szerződések indexálva vannak.

Adott egy építési árindex: x százalékig, a fejlesztő kockázata az áremelkedés, ha azon túlmegy, akkor a vevőnek is be kell szállnia. Fontos, hogy ne a fogyasztói árindexhez, vagyis az inflációhoz kössék a felek a szerződést, mert az infláció, az építési árindex és a lakásárindex nagyon eltérhet

- nyilatkozta a lapnak egy ingatlanos szakértő.

Az embernek tehát nagyon körültekintőnek kell lennie, ha a tervasztalról vásárol lakást. Érdemes megbízható fejlesztőtől vásárolni, aki rendre időre be tudja fejezni a projektjeit. Mindazonáltal azt is meg kell érteni, hogy sok esetben a fejlesztőnek valóban nincs más megoldása, mint árat emelni, vagy elállni a szerződéstől (amiért viszont jobb esetben az addig befizetett összegen felül plusz kompenzáció is jár), hiszen például egy olyan drasztikus áremelkedéssel, mint amit idén tapasztaltunk az alapanyagok piacán, azzal egy beruházó sem tud számolni.